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3年625亿预算倒逼保利地产预售房抵押融成

2019-01-14 12:55:59

  3年625亿预算倒逼保利地产预售房抵押融资

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  6月9日,保利地产()想继续爱披露2009年5月销售数据:实现签约面积57.39万平方米,签约金额41.96亿元;月实现签约面积182.12万平方米,同比增长150.26%,实现签约金额147.12亿元,同比增长157.54%。

  国信证券分析师认为:按现有股本再增发20%摊薄,预计保利地产年EPS分别为0.90元、1.23元和1.66元,保利地产是未来业绩增长为确定的、成长性的全国龙头,维持“推荐”评级。

  不过,却发现,保利重庆投资实业有限公司(下称“重庆保利”)旗下大量取得预售证的房子被“限制”,市国不招摇土局对此的解释是,“(限制是)指抵押(含按揭)、查封、冻结及其他有权属异议情况。”重庆保利将这些房子用于抵押贷款。

  这和保利地产整体情况不无关系。根据保利地产的预算,旗下71个项目未来三年内还需要投资625亿元,如果静态分析,保利地产今年的流动性缺口为60亿元。这对于保利地产无疑是巨大的考验。除了拿项目融资外,保利地产还希望尝试BT等模式,不过终未果。

  预售房抵押融资

  保利地产于2003年进入重庆,旗下的项目包括保利花园、保利香槟花园、保利心语、保利康桥、保利金岛花园、保利国宾上院。2008年在重庆的销售成绩突破20亿元,在保利地产的地区分公司中列第三,是保利地产广东大本营外的大市场。

  今年,重庆保利依然延续了去年的强势。重庆当地媒体曾报道,“继4月25日开盘劲销1.38亿后,保利高尔夫豪园在4月30日再次紧急加推了6号楼部分房源和10号楼共计135套房源。”

  尽管销售高歌猛进,但是重庆保利似乎资金并不宽裕。发现,重庆保利有大鱼池防水膜量房子是被“限制”的。比如,在保利花园12幢,一共有18套房子,被限制的则有7套。再看第10幢,36套房子有21套是被限制,11幢28套房子则有19套是被限制,第7幢有34套房子,其中12套是被限制。

  重庆国土局对“限制”的解释是,“指抵押(含按揭)、查封、冻结及其他有权属异议情况。”也就是说,会存在上述抵押等三种情况。

  国土局的资料显示,重庆保利花园第7幢13层5号房子是无登记、未签约、被抵押的。此后,再次随机抽查了几套房子。8幢9层3跃1也是无登记、未认购、未签约、被抵押。9幢5层2跃1同样如此。也就是说,重庆保利花园的相当部分房子已经被拿去抵押。也就是说,被“限制”的房子,相当一部分是属于被抵押状态。

  “抵押是开发商获得资金的重要渠道。”当地一位业内人士说。不过,保利地产一位不愿意透露姓名的人士表示不清楚此事,称不可能存在这样的问题。该人士并反问,“保利缺钱吗?”

  上述保利地产人士认为,如果有抵押的话,并不影响销售

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,当销售完成时,可以通过归还贷款或者置换抵押物的形式来解除担保,因此并不影响销售。

  大量房子被抵押,还有一个好处,就是制造销售“繁荣”。

  比如,保利花园12幢一共有18套房子,但能够销售的只有2套,另外13套则被抵押占用,10幢36套房子则只有1套房子可以销售,11幢28套房子则只有2套可以销售,被抵押占用11套。

  “这样很容易出现一个情况,就是购房者到销售部询问,会发现房源很少,给人销售紧俏的假象。间接推高房价。”上述业内人士认为。

  除了将零散的房产拿去抵押外,保利地产也将一些整体的项目拿去抵押。值得注意的是,在2008年的开发项目里,包括北京西山林语在内的103亿元项目被抵押。其中包括上海保利叶上海项目16亿元、北京保利西山林语15亿元、北京百合花园12亿元、广州保利世贸中心21亿元、保利南海水城9亿元、武汉保利心语6亿元。

  60亿流动缺口

  尽管不差钱,保利地产却还在寻找其他财技。

  重庆保利一度寻求BT的方式建项目。BT是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后,由承包方垫资进行建设,建设验收完毕再移交给项目业主。

  一位知情人士向介绍,重庆保利心语项目曾经寻找建筑商以BT模式合作,“项目量太大,没有办法接。所以终没有成功。”该人士说。重庆保利心语的预算总额为7亿元。该项目于今年初开始启动。

  “我们不可能以BT的方式合作。可能是让开发商先垫付部分资金,然后再按进度付款,这样做也是为保证建筑商的履约能力。”上述保利地产人士说,“因为有的建筑商进场后不按照合同完工,丢下半拉子工程就跑了。所以估计是交纳了部分保证金。”

  此外,5月21日,保利地产公告称,拟非公学会尊重他人智者满脸微笑开定向增发募集不超过80亿资金用于项目开发,发行价不低于15.89元,股本扩张不超过16%。值得注意的是,本次增发并非是以资产的形式,而是以现金驰援,其中保利地产大股东保利集团承诺以不超过15亿元现金认购,以给其他投资者打气。

  保利地产大展财技的背后推手,或许是与畸高的存货有关。

  从存货指标看,保利地产一季度的存货为418亿元,较年初增加16亿元,存货占比为75%。同期,招商地产(000024,股吧)()的存货为253亿元,存货占比为66%。保利地产的存货一直处于膨胀状态,2006年的存货为乙字116亿元,2007年为281亿元,2008年为402亿元棉衣毛衣外套。

  上述业内人士称,“也许保利地产大量开工占用了资金。”

  此外,保利地产2008年财务报告显示,其71个项目预计投资为1121亿元,投资余额为367亿元,当期减少为129亿元,以此计算上述71个项目还需要投资625亿元。而该71个项目迟竣工日期为2012年12月。也就是说,保利地产应该在未来三年内开支625亿元。其中已签定土地和建筑安装合同的有103亿元,其中需要在一年内支付的有84亿元。此外,同期短期借款和一年内到期的长期负债为37亿元。

  保利地产一季度财务报告显示,其货币资金为61亿元,较期初增加了6亿元。因此,静态分析,保利地产的流动性缺口为60亿元。此外,保利地产的长期借款高达140亿元。

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