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房企备战营改增上游行业票难取困境待解

2018-10-29 12:44:06

房企备战“营改增” 上游行业“票难取”困境待解

客户端:随时随地看 2015年06月03日10:07

核心提示:营业税改增值税改革将在6月份收官,国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》要求,力争全面完成“营改增”,将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。

历时近4年的营业税改增值税改革将在6月份收官,根据5月18日国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》要求,力争全面完成 营改增 ,将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入 营改增 版图。

由于房地产开发过程较为复杂,房地产业 营改增 一直被认为困难较大。中国经济从多家房企了解到,不少企业已进行过 营改增 前期学习培训,财务部门多已开展相关工作准备。业界传改革方案可能在6月份公布,建筑业已确定适用11%的税率,对于房地产业适用11%还是6%的税率,多家企业猜测倾向于前者。

税负增减和企业成本结构挂钩

营改增是为了降低重复收税的问题,但对于企业而言,影响主要与企业的成本结构有关。 中国指数研究院相关负责人表示,在建立完整的增值链条后,其抵扣机制的设计对于企业的税收成本有较大的影响。如果建筑的进项较大,可抵扣的较多,则能在一定程度上降低成本。

房地产行业的成本主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本。一般来看,如果企业现有产品的土地购置成本低,其付出的建安成本占比就会比较高,相应的因其建安成本可抵扣的比例就高,对企业就是利好。相比之下,部分热点城市建安成本占比较低,企业用其来抵扣的进项税就少,甚至存在税负加重的问题。

禹洲集团助理总裁、计财部总经理陈超告诉中国经济, 取得土地是否有相应进项可抵扣,以及下游企业能否开具进项税票至关重要。另外进项和销项的时间配比对企业实际成本影响也很大,例如土地成本,相应进项是允许一次性抵扣还是分期?如果只能取得时一次性抵扣而不能分摊到项目的整个销售周期,那么将加大企业的实际运营成本 。

也有业内人士提到,土地进项可以做分期,随着时间和项目开发的进展慢慢抵扣, 但是到底可不可以这么做,还没看到具体说法。

关键看相应法规正式出台后的详细规定,现在还不太明确税负会增加还是减少, 陈超说, 政府相关部门也提及营改增是一次颠覆性的改革,涉及很多复杂环节,所以很多细节需要在改革过程当中发现和学习。

上游企业 票难取 困境

不过,也有房企明确表示 营改增 很可能会增加企业税负。新城控股(专题阅读)(相关干货)集团高级副总裁欧阳捷向中国经济表示, 营改增 有两方面问题,一是 票难取 ,二是导致 价要涨 。

欧阳捷说,上游建筑业 票难取 ,不少企业不是合格供应商,建筑企业从农民手里购得的砖瓦砂石几乎开不了发票, 施工队等也是拿不到增值税发票的,劳务成本没有增值,那就不能抵扣了。

根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果,能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。 欧阳捷说,实际的情况是,大部分企业都拿不到增值税票,开发商没办法抵扣,所以要么涨价,要么压缩成本,但压缩成本的可能性不大, 对开发商来讲,成本肯定要增加,所以价要涨。

对于下游企业的进项税票到底好不好取得,陈超也只有苦笑, 按照规定,只要合理选择企业是没问题的,但就怕有些企业做不到。 陈超建议, 营改增 应该给企业一个过渡期,有利于企业更好的适应和调整。

业内人士普遍认为,企业建筑及销售过程复杂,中间涉及多个环节,每个环节的税基和进项的抵扣方式可能都存在不同。目前看来,完整的增值税链条的形成仍存在难度。此外,房地产企业项目周期一般较长,如果在项目进行中施行营改增,具体的细则及执行问题也是一个难点。

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